Si vendo un piso, ¿cuánto tengo que pagar de IRPF?

Esta es una de las preguntas más habituales sobre fiscalidad que nos hacen los propietarios que venden su piso en Torrejón de Ardoz. Si vendes un piso tienes que tributar en la declaración de la renta por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. ¿Cómo ha quedado el asunto tras la reforma fiscal de 2015?

Valor de adquisición

Para calcular el valor de adquisición hay que tener en cuenta las siguientes reglas:

Al precio de compra suma los impuestos y gastos (IVA o ITP, notario, registro, gestoría, etc.). Si la compra se financió con hipoteca suma también los gastos de constitución del préstamo (AJD, notario, registro, gestoría, tasación, etc.).

Si el piso es heredado, su valor de adquisición es la cuantía declarada en la herencia, a la que tienes que sumar la parte de impuestos y gastos que sean imputables al piso vendido (en la proporción que corresponda, si se heredó junto con otros bienes).

Sin coeficientes. Desde 2015 el valor de adquisición ya no puede actualizarse con los coeficientes de corrección monetaria.

Valor de transmisión

Para calcular el valor de transmisión resta al precio de venta los impuestos y gastos (como, por ejemplo, la plusvalía municipal, el certificado energético o la comisión de la agencia inmobiliaria).

Cálculo del IRPF

La ganancia patrimonial obtenida (o la pérdida) se integra en la base imponible del ahorro del IRPF. En 2015, el tipo de gravamen era del 19,5% sobre los primeros 6.000 euros, el 21,5% sobre los siguientes 44.000 y el 22,5% por el resto. A partir de 2016, los tipos bajan al 19%, 21% y 23% respectivamente.

Por ejemplo, si vendes en 2016 por 170.000 euros un piso que te costó 140.000 euros (gastos incluidos), acabarás pagando 5.340 euros en el IRPF de 2016 (declaración a presentar en 2017).

Concepto Importe
Importe de la venta 170.000
Plusvalía municipal -4.000
Valor de transmisión 166.000
Valor de adquisición 140.000
Ganancia patrimonial 26.000
Total IRPF
(6.000 x 19%) + (20.000 x 21%)
5.340

Casos concretos

Si compraste el piso antes de 1995 podrás reducir la ganancia con los llamados coeficientes de abatimiento, por lo que la cantidad a pagar será inferior. Si tienes más de 65 años o el piso que has vendido era tu vivienda habitual, también podrás aplicar otros incentivos fiscales para reducir la cantidad a pagar en el IRPF.